yappiigorou’s blog

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リートの巻き返し


 

今回の金融引き締めは底打ちが始まりを見せてきましたが、しかし対ロ全盛のときよりも私が保有するリートはトータルリターンの最低ラインが維持されていました。

 

前回の対ロの全盛のときの暴落でのリートはトータルリターンが住信証券でマイナス100,000円ほどとなりましたが、パーセンテージではマイナス8%ほどまで暴落しました。

 

しかしそれ以前から特別分配金が続き、その結果、個別元本が下落してきたので、今回の金融引き締めの暴落でもパーセンテージはマイナス3%とかで済みました。

 

最大値で4%ほどの下落なので、数万円のトータルリターンのマイナスとなります。そため資産が目減りするという影響は少なく済みました。

 

そして先月の段階だと6月あたりから普通分配金が入りそうなほど先月はパーセンテージがプラス付近へ近づきましたが、今月も上昇と下落が繰り返され、先月と同じ付近をいったりきたりしています。

 

下落率としてはマイナス4%が最大値で、上昇率としては先月と同じ相場を行き来しています。

 

やはり普通分配金が入るとしたら9月以降となるのだと思いますが、やっと普通分配金が入るような方向性が見えてきました。

 

楽天証券では普通分配金を複数回、昨年以前に得ていますので、対ロ全盛のときのトータルリターンでマイナス38,000円が最大値となりました。

 

そのため今の楽天証券のトータルリターンはプラスを示しています。

 

マネーフォワードと連携が済んでいますが、証券の場合は、トータルリターンの表示はなく、利回りと平均取得(個別元本)と最新基準価額だけが表示されます。

 

そのためトータルリターンは各証券での確認が必要となります。

 

先月はアメリカリートが一時、11%の利回りを示して、そのため普通分配金が一回分フルカウントされました。

 

その利回りは0.83%とJリートより低いですが、しっかり一回分の固定利回りを稼ぐことができました。

 

アメリカリートはゆうちょでの運用となり、金融機関ではもみじ銀行でもJリート運用をしています。

 

もみじ銀行はしかし地方銀行なので、事務手続きが少ない分、買付注文のキャンセルが効きません。

 

そのためJリートの運用だけ行い、毎月の追加投資だけ、入力ミスのないように注文をかけています。

 

もみじでは手数料が高くて、買付注文キャンセルが効かないのでそのほかのファンドの運用は考えていません。リートの決算日に買付けすると、決算による分配金の支払いの影響で基準価額が下落しますので、その決算日に毎月スポット買いをしています。

 

大和証券もこの流れでスポット買いをしていますが、こちらは注文のキャンセルは可能です。積立設定を入れると分配金の受取ができなくなり、自動で再投資になるので、毎月、もみじと大和証券は分配金支払日にスポット買いをします。

 

朝の段階で買付注文を入れるので間違いなく取引が可能となります。

 

もみじ銀行Jリートを運用した理由は、月額などをもみじ銀行から引き落とししているからです。そしてじぶん銀行からもみじ銀行へ毎月の経費を振込手数料無料枠を使い振込していますが、リートの分配金が成長していき、もみじ銀行での経費が、もみじ銀行でのリートの分配金だけで支払えるようになるように段取りを組んでいます。そのためじぶん銀行からの振込が減っていきます。

 

23年と24年に一度ずつ、合計8,000円の経費分の分配金が入り、その分、じぶん銀行からの振込料金も減り、じぶん銀行への入金の基となる楽天銀行でも8,000円が余る形が生まれる運用をしています。

 

その8,000円が家賃元本となり、今の家賃元本の12,000円に追加できます。

 

ゆうちょのリート運用も24年には2,500円の支払いが分配金で可能となり、ゆうちょへの振込が2,500円減り、基となる楽天銀行で2,500円の余りが発生して、家賃元本を形成できます。合計で22,500円が家賃元本となります。

 

そして住信でも追加投資の影響で分配金が成長するので、3年目の初めには家賃元本が37,500円確保できます。家の家賃は50,000円なので、かなりの家賃をカバーできるようになります。

 

毎月の追加投資とまとめ買いを年に一度しているので、分配金は成長していきます。家賃元本が50,000円に到達するともう年に一度のまとめ買いはほとんどなしで十分になります。

 

そうやって一人で生活する日が来るまでの準備をしている最中となり、65歳の定年までには税金類や今の給料分の金額も確保が可能になっています。

 

個人的には70歳までの上限なので、その付近を狙って努めようとしていますが、そのころになると月の所得は手取りで375,000円ほどになります。

 

70歳で退職をしたとして給料が減っても、80,000円として計算していた給料を引いて295,000円で生活していけるようになります。

 

その中には貯金の枠が十分に入っていて、その年になっても貯金を優先して生活していこうと考えています。

 

つまり65歳や70歳までは給料分、十分なまとめ買いが可能で、そのときにまとめ買いをしていれば、70歳を過ぎても350,000円などの水準を保ちやすいです。しかもまとめ買いなしの一定追加投資は継続するために予算に入れているので分配金は成長します。

 

さらに前述した月額分の支払いをもみじ、ゆうちょ、楽天住信でそれぞれ担当するので、その月額分の支払いがどんどん減り、その分の振込が不要となるので、その分もプラスになります。生活水準を月400,000円とかに置いています。

 

そのため年次で増加していきます。今の分配金の水準で計算すると毎年8,000円の増額になります。

 

そしてそのころにはリート資産のトータルリターンはもうプラス100%に近づいていると考えてもいいです。100%は2倍に当たります。売却はしませんが、資産として100%のトータルリターンがあると思います。

 

個別元本自体は特別分配金で返却され、総投資額を下回る計算ですが、総投資から払い戻しでありながらも口数は減りません。そのため総投資は考えずに、トータルリターンで考えるのがリートの特徴です。

 

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